舊城區(qū)改造不僅是提升城市形象、完善城市功能、改善居民生活質(zhì)量所需，而且關乎廣大群眾的基本權益能否得到保障以及政府關于城建開發(fā)基本政策能否得到落實的問題。尤其是國務院新的征收條例的頒布以及國家抑制房價上漲政策的出臺，不僅使得以前實施舊城區(qū)改造的慣常做法面臨挑戰(zhàn)，而且新的問題和矛盾也不斷出現(xiàn)，
1.新的征收條例頒布后，我市的地方立法滯后，并且我市現(xiàn)有規(guī)定與新征收條例間如何對接不明，一定程度上影響到舊城區(qū)改造的順利開展。
2.以片為著眼點，隨意性大，缺乏整體性規(guī)劃，規(guī)劃跟著項目走的現(xiàn)象突出。
有些改造項目的啟動，不是遵循整體和長遠的科學規(guī)劃，而是誰看中哪片就改造哪片；改造項目成為啟動目標后，規(guī)劃設計跟著項目本身走，甚至為滿足單個項目盈虧平衡，任意要求提高規(guī)劃容積率；改造項目建設過程中，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計，常常通過補辦手續(xù)或補交土地出讓金等方式，補正違規(guī)行為等。
3.各區(qū)、市單獨改造和各項目單獨平衡，站在全市高度的區(qū)間協(xié)調(diào)、調(diào)配機制沒有形成。
缺少統(tǒng)一的改造標準和要求，出現(xiàn)各區(qū)、市和各項目安置補償、規(guī)劃和建設標準差別較大，一方面造成攀比，給改造工作增加了難度和阻礙，另一方面過多注重資金的盈虧平衡，忽略了改造的質(zhì)量、水準和綜合配套管理，以至于所謂的改造僅是“平改樓”、“樓加高”，交通、管網(wǎng)、環(huán)境等并未實質(zhì)性改善，反而越改越加重。
4.在項目中配建保障性住房，不僅造成不同性質(zhì)的房屋插花存在，而且也給土地使用權的管理帶來難度。
按照規(guī)定，保障性住房的用地性質(zhì)與商品房的用地性質(zhì)是不同的，在我國目前尚未對每套住房對應的土地使用權進行分證區(qū)分登記情況下，同一小區(qū)內(nèi)的土地如何劃分哪部分是出讓地、哪部份是劃撥地？與此相關聯(lián)，當出讓部分的土地使用權出讓年限屆滿，需要辦理續(xù)用手續(xù)時，兩部分房屋的業(yè)主又該如何分別辦理？小區(qū)內(nèi)的公共設施、共用土地，又如何共享？等等。
5.房屋征收困難較大，問題較多。
個別居民漫天要價，甚至抵制征遷；具體補償政策方面存在許多問題，如被征收房屋多為平房和多層住宅，公攤面積小，而新建安置房基本為高層住宅，通常給予的10平方米改善面積基本被高層的公攤面積“吃”掉，被征收居民的實際使用面積未得到明顯改善，有的甚至還減少；還有歷史上形成的自建自住無照房補償、房產(chǎn)證上標示的使用性質(zhì)與該房屋的實際用途不符如何界定等問題。
為此建議：
1.理順我市現(xiàn)有規(guī)定與新征收條例間的關系，加快進行地方立法工作。
首先，青政辦發(fā)[2010]37號文是圍繞前期土地開發(fā)整理進行的，而新征收條例并沒有這一概念，并且該文與為落實新征收條例而制定的青政發(fā)[2011]18號文的規(guī)定間，也存在諸多不同，因此就需要對青政辦發(fā)[2010]37號文是否與新征收條例存在不相符的情況進行審查，如不相符則需要及時廢止。其次，鑒于青政發(fā)[2011]18號文僅是一個規(guī)范性文件，與我市作為較大城市的地位和舊城區(qū)改造事項的重要性均不相稱，因此就需要盡快制定替代原拆遷管理條例的新的征收與補償?shù)胤叫苑ㄒ?guī)。
2.強化規(guī)劃管理，嚴懲違規(guī)行為。
首先，對舊城區(qū)進行全盤調(diào)查摸底，根據(jù)我市的整體規(guī)劃，針對它們站在全市高度統(tǒng)一進行規(guī)劃，避免區(qū)間、單個項目的隨意性。其次，嚴格招拍掛程序和紀律，嚴厲查處招拍掛前預定競得人的行為，避免開發(fā)商主導項目確定和規(guī)劃、規(guī)劃跟著項目走的現(xiàn)象。最后，加大執(zhí)法檢查和懲處的力度，維護規(guī)劃的嚴肅性，對那些擅自變更規(guī)劃設計提高容積率的行為，不僅不給予補正的機會，而且要依法給予處罰，且作為不良記錄計入誠信檔案。
3.建立全市的區(qū)間協(xié)調(diào)、調(diào)配機制。
首先，結合全市范圍內(nèi)的調(diào)查摸底和統(tǒng)一規(guī)劃工作，根據(jù)各區(qū)、各舊城區(qū)改造項目的具體情況，進行相關工作的協(xié)調(diào)、調(diào)配，尤其是對安置補償房源的調(diào)配。其次，制定統(tǒng)一的征收與補償以及建設指導標準，有效化解補償標準不統(tǒng)一帶來的攀比和抵制征遷、建設標準不統(tǒng)一引致的改后后遺癥等問題。
4.集中建設保障性住房，改配建為援建。
在建立起全市區(qū)間協(xié)調(diào)、調(diào)配機制基礎上，可以將保障性住房進行集中建設。對提供建設用地的區(qū)所減少的土地收益，經(jīng)測算可以由相關受益區(qū)給予一定的補償。對建房所需資金，可以借鑒人防異地換建的制度，由本來承擔配建任務的開發(fā)商予以提供，所提供資金的數(shù)額即為原需配建的房屋所需的建設資金。
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