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各區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)，各有關(guān)單位：
為進(jìn)一步規(guī)范青島市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、人民銀行青島市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局聯(lián)合制定了《青島市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 人民銀行青島市分行
國(guó)家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局
2023年11月30日
青島市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（魯建房字〔2017〕1號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金的收存、支取、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)預(yù)售資金），是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)房人，購(gòu)房人按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同（含認(rèn)購(gòu)協(xié)議）約定支付的全部房?jī)r(jià)款。
本辦法所稱(chēng)預(yù)售人，是指依法取得《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
本辦法所稱(chēng)預(yù)購(gòu)人，是指購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的單位或個(gè)人。
第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市主管部門(mén)）負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管，具體承擔(dān)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作。
西海岸新區(qū)、嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、即墨區(qū)、高新區(qū)、自貿(mào)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)，具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作。
人民銀行青島市分行負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)管理工作。
國(guó)家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)銀行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。
第五條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管，遵循“專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)存、專(zhuān)款專(zhuān)用、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制”的原則。
第六條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自取得《商品房預(yù)售許可證》開(kāi)始，至完成房屋所有權(quán)首次登記終止。
第七條 市主管部門(mén)建立全市統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管系統(tǒng)），通過(guò)監(jiān)管系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售資金信息化管理。
第二章 監(jiān)管賬戶(hù)
第八條 市主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同人民銀行青島市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)提供具體承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的分支機(jī)構(gòu)名錄庫(kù)，通過(guò)市主管部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站予以公示。
中標(biāo)的商業(yè)銀行在與市主管部門(mén)簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議后，提供相應(yīng)的金融服務(wù)，并與商品房預(yù)售管理信息系統(tǒng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)信息互通共享，確保業(yè)務(wù)辦理連續(xù)、安全、便捷。
第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇名錄庫(kù)內(nèi)的商業(yè)銀行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管銀行），按照一次商品房預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶(hù)的原則，開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管賬戶(hù))，專(zhuān)用賬戶(hù)名稱(chēng)、出具的開(kāi)戶(hù)證明文件上記載的申請(qǐng)人名稱(chēng)以及預(yù)留銀行簽章中公章的名稱(chēng)應(yīng)保持一致。監(jiān)管賬戶(hù)應(yīng)當(dāng)按幢或者多幢開(kāi)立，并由主管部門(mén)、監(jiān)管銀行、預(yù)售人三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管協(xié)議）。未開(kāi)立監(jiān)管賬戶(hù)的，主管部門(mén)不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
監(jiān)管賬戶(hù)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證、商品房買(mǎi)賣(mài)合同上載明，并在商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置以及主管部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站進(jìn)行公示。
第十條 監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容，監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容要在預(yù)售方案中予以明確，并通過(guò)附件方式在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中予以體現(xiàn)。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)在商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置公示。
第十一條 監(jiān)管賬戶(hù)設(shè)立后，預(yù)售人不得擅自變更。預(yù)售人確需變更監(jiān)管銀行、企業(yè)名稱(chēng)、監(jiān)管賬號(hào)、開(kāi)戶(hù)范圍、項(xiàng)目名稱(chēng)等相關(guān)信息的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)主管部門(mén)、監(jiān)管銀行辦理相關(guān)變更手續(xù)后，與新監(jiān)管銀行重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，并將原監(jiān)管賬戶(hù)的結(jié)余資金轉(zhuǎn)入變更后的監(jiān)管賬戶(hù)。
第三章 資金收存
第十二條 預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶(hù)，預(yù)售人不得直接收存房?jī)r(jià)款。
預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人進(jìn)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽時(shí)，預(yù)售人向預(yù)購(gòu)人出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》。若預(yù)購(gòu)人全款支付購(gòu)房款，本條款中所指“預(yù)售資金”即為全部房?jī)r(jià)款；若預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)按揭貸款，本條款中所指“預(yù)售資金”即為首付款，預(yù)購(gòu)人將首付款存入監(jiān)管賬戶(hù)后，主管部門(mén)按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案。
預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)按揭貸款（含商業(yè)貸款和住房公積金貸款）的，預(yù)購(gòu)人將首付款存入監(jiān)管賬戶(hù)，并書(shū)面委托貸款銀行將發(fā)放的按揭貸款及時(shí)足額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶(hù)。
監(jiān)管銀行收到預(yù)購(gòu)人交存和貸款銀行轉(zhuǎn)入的房?jī)r(jià)款后，向預(yù)購(gòu)人出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收款憑證》，并將信息傳至主管部門(mén)。
《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收款憑證》內(nèi)容包括但不限于：商品房預(yù)售合同編號(hào)、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶(hù)、預(yù)購(gòu)人資金結(jié)算個(gè)人賬戶(hù)、預(yù)售資金總額、本次交存數(shù)額、累計(jì)交存數(shù)額、交存時(shí)間等。
第十三條 監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶(hù)監(jiān)控，定期與主管部門(mén)進(jìn)行對(duì)賬，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知主管部門(mén)。主管部門(mén)要及時(shí)作出處理。
第四章 資金使用
第十四條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管額度）是監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度，按批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積與商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的乘積確定。
我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)按以下執(zhí)行：
（一）6層以下住宅房屋2800元/平方米；
（二）7至12層住宅房屋3400元/平方米；
（三）13層以上住宅房屋4100元/平方米；
（四）非住宅房屋4500元/平方米。
實(shí)行全裝修交付的，監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)增加1000元/平方米。
第十五條 商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)后，當(dāng)資金總額達(dá)到監(jiān)管額度后，預(yù)售人方可自行提取監(jiān)管額度以外的資金，并優(yōu)先用于預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)。
第十六條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管按照工程建設(shè)進(jìn)度一般分為4個(gè)控制節(jié)點(diǎn)，分別為建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結(jié)構(gòu)封頂、單體竣工驗(yàn)收合格、房屋所有權(quán)首次登記。向農(nóng)民工工資專(zhuān)用賬戶(hù)及時(shí)足額撥付農(nóng)民工工資不受控制節(jié)點(diǎn)限制。
監(jiān)管資金留存比例，是指監(jiān)管賬戶(hù)中的資金余額占商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度的百分比。建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為60%；主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為30%；單體竣工驗(yàn)收合格時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為15%；完成房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，監(jiān)管終止。
第十七條 規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)為13層（含13層）以上的建筑，增加以下兩個(gè)節(jié)點(diǎn)：
建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)四分之三時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為45%;
建設(shè)進(jìn)度達(dá)到單體樓內(nèi)外墻抹灰完成（全混外墻或裝配式外墻為內(nèi)墻抹灰完成）時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為20%。
第十八條 主管部門(mén)可根據(jù)預(yù)售人上一年度企業(yè)信用狀況、資質(zhì)等級(jí)等情況，適當(dāng)調(diào)整商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例。
房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)定為AAA級(jí)企業(yè)，各撥付節(jié)點(diǎn)預(yù)售資金監(jiān)管留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn)。AA級(jí)企業(yè)，各撥付節(jié)點(diǎn)預(yù)售資金監(jiān)管留存比例降低3個(gè)百分點(diǎn)。
第十九條 在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點(diǎn)之前，預(yù)售人可以憑銀行出具的不可撤銷(xiāo)的見(jiàn)索即付現(xiàn)金保函部分抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金，但不得突破監(jiān)管額度的30%。
第二十條 預(yù)售人申請(qǐng)?zhí)崛∈褂帽O(jiān)管額度以?xún)?nèi)的資金，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成審核，并進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)查勘。符合條件的，出具《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知單》；不符合條件的，一次性告知。
監(jiān)管銀行收到《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知單》后，按照《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知單》內(nèi)容，撥付預(yù)售資金。按照監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)主管部門(mén)書(shū)面同意，監(jiān)管銀行不得撥付監(jiān)管額度以?xún)?nèi)的資金，擅自撥付監(jiān)管額度以?xún)?nèi)資金的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無(wú)法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
監(jiān)管額度以?xún)?nèi)的預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向農(nóng)民工工資專(zhuān)有賬戶(hù)及時(shí)足額撥付農(nóng)民工工資，剩余資金原則上應(yīng)當(dāng)直接撥付至項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位及水、電、氣、熱等配套設(shè)施建設(shè)單位和預(yù)售人共同指定的銀行賬戶(hù)。
第二十一條 有關(guān)部門(mén)對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行凍結(jié)或扣劃的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售資金及監(jiān)管賬戶(hù)的性質(zhì)，并及時(shí)書(shū)面告知主管部門(mén)。
第二十二條 預(yù)售人申請(qǐng)終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核。符合終止預(yù)售資金監(jiān)管條件的，由主管部門(mén)出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止通知單》，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在收到《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止通知單》2個(gè)工作日內(nèi)終止監(jiān)管。
第五章 監(jiān)督管理
第二十三條 市主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與人民銀行青島市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局建立聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，按照預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)對(duì)預(yù)售人、監(jiān)管銀行在預(yù)售資金監(jiān)管方面進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)預(yù)售人抽逃、挪用預(yù)售資金以及監(jiān)管銀行違規(guī)扣劃預(yù)售資金等違法違規(guī)行為的，按照各自職責(zé)及時(shí)進(jìn)行處理。
第二十四條 預(yù)售人有下列行為的，主管部門(mén)責(zé)令其限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的可暫停其預(yù)售合同網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，并依法予以行政處罰：
（一）未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶(hù)的;
（二）變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的;
（三）未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的;
（四）提供虛假材料的;
（五）其它違反本辦法或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。
第二十五條 監(jiān)管銀行有下列行為的，主管部門(mén)按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議暫?；蛘呓K止其監(jiān)管銀行資格，并由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，同時(shí)通報(bào)金融管理部門(mén):
（一）未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶(hù)的；
（二）未經(jīng)主管部門(mén)同意，擅自支付商品房預(yù)售資金的;
（三）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預(yù)售資金的;
（四）其他違反本辦法或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。
第二十六條 相關(guān)部門(mén)及銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十七條 因特殊情況出現(xiàn)房屋延期交付風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，項(xiàng)目所在地人民政府制訂“一樓一策”工作方案，明確資金回補(bǔ)措施，向主管部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立共管賬戶(hù)，應(yīng)急使用監(jiān)管資金。
附 則
第二十八條 膠州市、平度市、萊西市的商品房預(yù)售資金監(jiān)管參照本辦法執(zhí)行，或者結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際自行制定。
第二十九條 本辦法自2024年1月1日起至2028年12月31日止施行，本辦法施行之前已取得預(yù)售許可證的樓幢，按照原規(guī)定執(zhí)行，直至商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止。
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