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青島自貿(mào)片區(qū)各部委，區(qū)直單位，駐區(qū)各單位，區(qū)直屬企業(yè)，青島中德生態(tài)園各部委：
《中國(guó)（山東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)青島片區(qū)土地1.5級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施辦法》已經(jīng)青島自貿(mào)片區(qū)管委、中德生態(tài)園管委研究，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
中國(guó)（山東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)青島片區(qū)（青島前灣綜合保稅區(qū)）管委 青島中德生態(tài)園（青島國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作區(qū)）管委
2024年9月12日
（此件公開(kāi)發(fā)布)
中國(guó)（山東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)青島片區(qū)土地1.5級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施辦法
第一章 總則
第一條（目的依據(jù)）為加強(qiáng)中國(guó)（山東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)青島片區(qū)（以下簡(jiǎn)稱片區(qū)）土地集約節(jié)約利用效率，挖掘土地價(jià)值，形成滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)新模式，規(guī)范推進(jìn)片區(qū)土地1.5級(jí)開(kāi)發(fā)工作，結(jié)合片區(qū)實(shí)際，制定片區(qū)土地1.5級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施辦法（以下簡(jiǎn)稱辦法）。
第二條（概念定義）本辦法所稱土地1.5級(jí)開(kāi)發(fā)是指，為盤(pán)活政府預(yù)控的儲(chǔ)備土地，解決遠(yuǎn)景規(guī)劃與近期開(kāi)發(fā)訴求矛盾，政府將基礎(chǔ)設(shè)施完備、土地出讓較慢、潛在價(jià)值較高的地塊，短期租賃給承租人進(jìn)行過(guò)渡性開(kāi)發(fā)利用，待片區(qū)條件成熟后，政府按約定收回土地，并按遠(yuǎn)景規(guī)劃實(shí)施。
第三條（適用范圍）本辦法適用于片區(qū)52.43平方公里范圍。
第四條（職責(zé)分工）片區(qū)土地1.5級(jí)開(kāi)發(fā)由規(guī)劃建設(shè)部（自然資源局）牽頭組織，青島前灣保稅港區(qū)規(guī)劃分局、財(cái)政金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、審批管理、航運(yùn)物流、投資促進(jìn)、重大項(xiàng)目中心等單位按職責(zé)分工配合做好相關(guān)工作。
規(guī)劃建設(shè)部（自然資源局）牽頭負(fù)責(zé)辦法的實(shí)施和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地準(zhǔn)入，辦理用地審批手續(xù)和用地收回手續(xù)；負(fù)責(zé)土地1.5級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、申報(bào)，辦理土地租賃手續(xù)，向承租人移交土地，按履約監(jiān)管協(xié)議進(jìn)行監(jiān)管；負(fù)責(zé)審核及辦理施工許可手續(xù)，施工質(zhì)量、安全監(jiān)管等工作。
規(guī)劃審批主管部門(mén)負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目規(guī)劃準(zhǔn)入，辦理規(guī)劃許可手續(xù)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展部門(mén)負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)類型準(zhǔn)入，辦理項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)等工作；重大項(xiàng)目中心負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記等工作；審批管理、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)、航運(yùn)物流等部門(mén)在項(xiàng)目招投標(biāo)、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、后續(xù)監(jiān)管等方面做好相關(guān)工作。
各單位根據(jù)職責(zé)，在審批、執(zhí)法、監(jiān)管等方面實(shí)現(xiàn)共享、聯(lián)動(dòng)，辦理各項(xiàng)審批手續(xù)時(shí)，一律采取“并聯(lián)審批、快審快辦、限時(shí)辦結(jié)”的原則，提高速度，壓縮時(shí)間，支持項(xiàng)目加快手續(xù)辦理。
第二章 準(zhǔn)入受理
第五條（項(xiàng)目要求）
（一）項(xiàng)目須符合下列條件
1.須符合國(guó)家、省、市、片區(qū)產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)劃，鼓勵(lì)發(fā)展提供高品質(zhì)服務(wù)和優(yōu)質(zhì)環(huán)境、加快高端產(chǎn)業(yè)與高層次人才集聚和相關(guān)配套服務(wù)的項(xiàng)目。
2.須符合各級(jí)各類國(guó)土空間總體規(guī)劃及有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃。
3.租賃土地須是手續(xù)完善的國(guó)有儲(chǔ)備用地，權(quán)屬清晰合法、面積準(zhǔn)確、無(wú)爭(zhēng)議，涉及違法用地的，已依法作出處理。
4.為降低對(duì)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)影響，控制拆遷成本，建筑形式鼓勵(lì)采用模塊化、裝配式等模式。
5.土地租賃期限一般為5-10年，最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。
6.須符合法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
（二）禁止的情形
1.不得建設(shè)居住項(xiàng)目。
2.項(xiàng)目容積率原則上不超過(guò)1.0，建筑高度不超過(guò)24米。
3.原則上不修建地下空間。
4.列入建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)名錄的地塊。
5.其他法律法規(guī)規(guī)定禁止的情形。
第六條（認(rèn)定流程）規(guī)劃建設(shè)部（自然資源局）將符合條件的1.5級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提交管委專題會(huì)研究。
第三章 辦理程序
第七條（控規(guī)調(diào)整）規(guī)劃建設(shè)部（自然資源局）根據(jù)管委專題會(huì)研究通過(guò)的意見(jiàn)，組織編制1.5級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案，方案須符合國(guó)土空間規(guī)劃管控要求，編制規(guī)劃圖則，明確管控內(nèi)容和要求，經(jīng)中國(guó)（山東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)青島片區(qū)與中德生態(tài)園國(guó)土空間規(guī)劃聯(lián)合委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱國(guó)土空間委）同意后按照法定程序進(jìn)行調(diào)整。
第八條（土地租賃）根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)，參照《中國(guó)（山東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)產(chǎn)業(yè)用地彈性供應(yīng)實(shí)施意見(jiàn)》，規(guī)劃建設(shè)部（自然資源局）編制土地租賃方案，經(jīng)國(guó)土空間委同意后組織供應(yīng)（租賃）。
按照國(guó)家有關(guān)供地政策，除工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等用途采用招拍掛方式租賃外，其他用途可采用協(xié)議方式租賃。
第九條（項(xiàng)目立項(xiàng)）取得土地的項(xiàng)目實(shí)施主體按規(guī)定向經(jīng)濟(jì)發(fā)展部門(mén)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)。
第十條（規(guī)劃建設(shè)）項(xiàng)目實(shí)施主體根據(jù)規(guī)劃和土地租賃要求申請(qǐng)辦理規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)，規(guī)劃許可、施工許可須注明“土地1.5級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建筑有效期限應(yīng)與土地租賃期限一致”。
1.5級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可不修建防空地下室、不繳納人防易地建設(shè)費(fèi)。
第四章 合同要求
第十一條（承租人權(quán)利）土地租賃期限內(nèi)，承租人有權(quán)按照土地租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃條件和其他要求，對(duì)租賃土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)，并享有占有、使用和收益權(quán)利。
第十二條（評(píng)估確定租金）國(guó)有土地租賃標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡，規(guī)劃建設(shè)部（自然資源局）委托具備資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，按照現(xiàn)行規(guī)程、規(guī)范要求進(jìn)行評(píng)估，土地租賃價(jià)格由國(guó)土空間委綜合考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、公益性要求等因素，參考評(píng)估結(jié)果集體決策確定。
第十三條(土地交付標(biāo)準(zhǔn))規(guī)劃建設(shè)部（自然資源局）在交
付土地時(shí)，宗地必須是手續(xù)完善的國(guó)有儲(chǔ)備用地，權(quán)屬清晰合法、面積準(zhǔn)確、無(wú)爭(zhēng)議。
第十四條（期滿交回土地）租賃期屆滿，租賃土地由管委無(wú)償無(wú)條件收回，規(guī)劃建設(shè)部（自然資源局）履行收回行政審核職能。
第十五條（期滿交回建筑物）
租賃土地上依法建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物使用期限與土地租賃期限相同，期滿后承租人須自行拆除并恢復(fù)原狀，費(fèi)用由承租人承擔(dān)，土地租賃合同上另有約定的除外。
租賃期限屆滿，承租人拒不按約定方式處置租賃土地上的建筑物、構(gòu)筑物的，管委可以按照約定拆除租賃土地上的建筑物、構(gòu)筑物并清場(chǎng)，相關(guān)費(fèi)用由承租人承擔(dān)，土地租賃合同另有約定的除外。租賃土地上拆除的建筑物、構(gòu)筑物不予補(bǔ)償。承租人拒不執(zhí)行的，可提請(qǐng)通過(guò)司法途徑解決。
第十六條（承租人終止的收回）承租人有下列情形之一的，管委應(yīng)當(dāng)無(wú)償無(wú)條件收回土地：
(一)企業(yè)法人依法終止、解散的。
(二)企業(yè)法人依法被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的。
(三)企業(yè)法人或者其他組織資格存續(xù)年期屆滿且不續(xù)期，或者存續(xù)年期尚未屆滿，但停止使用原租賃的國(guó)有土地一年以上的。
（四）在租賃期內(nèi)，承租人主動(dòng)申請(qǐng)?zhí)崆敖獬恋爻鲎夂贤摹?/span>
第十七條（提前收回租賃土地的情形）有下列情形之一的，管委有權(quán)依照合同約定提前收回：
（一）承租人不按照土地租賃合同約定的用途使用租賃土地或者違法使用租賃土地，責(zé)令限期改正逾期仍不改正的。
（二）非政府原因，承租人不按照土地租賃合同約定時(shí)間開(kāi)工建設(shè)，責(zé)令限期動(dòng)工逾期仍未動(dòng)工的。
（三）因教育、醫(yī)療、國(guó)防建設(shè)、道路及其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等國(guó)家利益、公共利益需要提前收回的。
（四）因搶險(xiǎn)救災(zāi)需要的。
（五）法律、法規(guī)規(guī)定和管委研究確定的其他情形。
依照前款第（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定提前收回租賃土地的應(yīng)當(dāng)給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償，依照前款第（三）項(xiàng)規(guī)定提前收回的應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人，土地補(bǔ)償額按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定，但不得超過(guò)剩余租賃期限的租金。
第五章 后續(xù)監(jiān)管
第十八條（履約監(jiān)管協(xié)議）承租人與管委簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，違約責(zé)任在履約監(jiān)管協(xié)議中予以明確，對(duì)相關(guān)約定未達(dá)到履約監(jiān)管協(xié)議要求的，應(yīng)按履約監(jiān)管協(xié)議有關(guān)要求追究其違約責(zé)任。將企業(yè)落實(shí)承諾行為信息記入信用檔案，由相關(guān)部門(mén)依法依約予以處置，并向社會(huì)公開(kāi)披露。信用評(píng)價(jià)結(jié)果作為企業(yè)享受差別化優(yōu)惠政策的重要參考，對(duì)嚴(yán)重失信的用地企業(yè)實(shí)施聯(lián)合懲戒。
第十九條（土地用途管制）租賃土地嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變用途，嚴(yán)禁變相開(kāi)發(fā)商品住宅項(xiàng)目。承租人未按照土地出租合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，或存在其他違反土地出租合同約定情形的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，管委有權(quán)解除土地租賃合同，提前收回租賃土地，追究承租人違約責(zé)任。涉及行政處罰的，由有關(guān)行政主管部門(mén)依法給予行政處罰。
第二十條（權(quán)利管制）未經(jīng)批準(zhǔn)不得將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，租賃土地上依法建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物向第三方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)批準(zhǔn)不得將土地租賃權(quán)，租賃土地上依法建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行抵押、質(zhì)押、擔(dān)保或其他處置。凡有上述情況的，管委有權(quán)解除土地出租合同，提前收回租賃土地，并追究承租人違約責(zé)任。
土地租賃期滿時(shí)，土地承租人必須收回全部建筑物、構(gòu)筑物使用權(quán)，并確保權(quán)屬清晰、無(wú)爭(zhēng)議。凡因地上建筑物、構(gòu)筑物權(quán)屬不清晰或存在爭(zhēng)議影響交回土地的，管委有權(quán)向土地承租人追究法律責(zé)任。
第二十一條（部門(mén)監(jiān)管職責(zé)）各相關(guān)職能部門(mén)按照職責(zé)進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)違規(guī)行為按規(guī)定進(jìn)行查處。
第六章 附則
第二十二條（解釋權(quán)）本辦法由規(guī)劃建設(shè)部（自然資源局）負(fù)責(zé)解釋。
第二十三條（施行日期）本意見(jiàn)自公布之日起施行，有效期至2024年9月12日。
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